Тезисы выступления  на конференции "Архитектурное проектирование: Синергия интересов девелопера и города" 14-11-07    infor-media.group

Хотя архитектор остается единственным членом команды застройщика, «обученным создавать  порядок и конструировать картины будущего »[1]. его роль в развитие городской застройки является  зависимой от более могущественных политических и экономических обстоятельств – государства  и  бизнеса. Обе стороны склонны решать вопросы авторитарным путем, подтверждая тезис о дефиците «культурного заказчика». Главное, чего не достает в отечественном градостроительстве  - это профессиональной культуры взаимодействия всех участников программ градостроительного развития: инвесторов, населения, строителей, городских властей, градостроителей и архитекторов и др. Обычно обходятся без «команды» авторитарные методы кажутся более простыми и действенными.

Ключевые вопросы любого планирования – это цели, ценности и ресурсы.

1 цели

Не трудно заметить противоречие интересов Инвестиционно-финансовых организаций (девелоперов) и интересов городского населения (города), которые должны защищаться властными структурами и городскими службами.

Это противоречие присутствует во всех странах с рыночной экономикой и демократичным управлением, однако методы его разрешения, например в Англии и США отличаются.

 В Англии, как и в большинстве Европейских государств задачи стоящие перед градостроителями включают прогноз, выбор необходимой стратегии и организацию  городского развития на конкретной территории. То есть согласно  «Руководству по Планированию»[2] инициатива находится в руках планировщиков, которые определяют цели и регламент нового строительства. В США  инициатива  находится в руках  предпринимательских структур, которые согласуют свои действия с городскими программами и планами Ордерного зонирования.

В Москве  сохранились традиции централизованного градостроительства (как в Европе)  однако механизм реализации работает по Американскому образцу. В результате удвоилась процедура  проектных и предпроектных согласований, а стратегические  условия  комплексного развития, заявленные в генеральном плане города,  выполняются выборочно. 

Выход из этой ситуации состоит в признании объективной природы конфликта интересов города и инвестора и построении взвешенной политики, учитывающей интересы обоих сторон, для того, чтобы «оперативно использовать  уникальные шансы, которые дает нам история» – это слова  главного архитектора г Барсилоны  Орола Бохигаса (Oriol Bohigas of MBM Arquitectes), сказанные им при вручении г Бароселоны  золотой медали РИБА ( 1999Г)[3] .

Цель состоит в обеспечении динамичного, когерентного развития территорий города с использованием ресурсов города и частных инвесторов.

2 Ценности

 Несмотря на  многочисленные  статьи и заявления о  ценности исторически сложившейся городской среды на практике происходит ежедневная война между  Различными структурами Охраны и Использования исторического наследия (ОПИК), Природы, Культуры и     -Застройщиками, Инвесторами, Девелоперами получившими в свое распоряжение участки и здания в центре города.[4]

Для историков и архитекторов ясно, что ценным является не отдельные части и детали зданий, а сама застройка, включая подлинные стены и материалы отделки, планировку  и организацию открытых пространств. Однако, для  того, чтобы выжить в рыночной конкуренции застройщик ставит проектировщику задачу максимально увеличить выход полезной площади вплоть по сплошной  застройки выделенного участка.  Но и это еще не все - кроме надземной части приходится еще устраивать 2-3 подземных яруса для обеспечения   нормы машиномест для жилых и общественных зданий. Что же остается от исторической застройки, здания в которой обросли мансардами в 2-3 этажа, выросли в ширину  и под землю. Как это соотносится с исторической ценностью городской среды ?

И в этом вопросе важен общественный консенсус. Например,  в ряде стран  принято компенсировать «утерянную выгоду» для тех инвесторов, которые сохраняют общественные ценности или стимулировать подлинную реставрацию частных владений. К таким механизмам относятся «перенос прав на строительство» в США и Канаде,  гранты и льготы для добровольных участников программы реставрации в европейских городах.

Ценности   к которым мы стремимся  это содержательные и оживленные городские центры, транслирующие лучшие формы городской культуры и отвечающие современным условиям эстетики и комфорта.

3 Ресурсы

Ресурсов  для решения общественных задач всегда не достает и в то же время общее количество средств на рынке инвестиций в недвижимость постоянно растет.

Фактически Город сегодня выступает партнером каждого застройщика, заключая с ним контракт и оговаривая долю в будущем строительстве.  К сожалению, эта практика приводит к значительному удорожанию недвижимости  в МОСКВЕ. Да, вырученные средства направляются на решение социальных вопросов, но и  новое «внебюджетное» строительство, в условиях рыночной экономики дорожает такими же темпами. Высокая стоимость участка, неформальные обязательства застройщиков и формальные требования  правил застройки  приводят к постоянному увеличению плотности и подмене ценной исторически сложившейся среды городских центров «муляжами» и декорациями, не имеющие ценности ни для жителей ни для туристов.

 А выход из этого тупика  состоит в диверсификации режимов  градостроительной деятельности в дополнение к принятому градостроительному зонированию. Например,  предлагается выделять зоны трех типов:

·        зону  общего регламента (ЗОР).

·        зону жесткого регулирования (ЗЖР),

·        зону приоритетного развития (ЗПР) и

ЗОР охватывает большую часть города, основным ресурсом здесь являются  частные инициативы по развитию недвижимости.  Градорегулирование  осуществляется на основе градостроительного кадастра  и регламента, в соответствии с  корректировкой (актуализацией) генерального плана города. Локальные планы разрабатываются только по мере необходимости, что позволяет экономит силы и средства. Утверждаются не  проекты планировки, а Правила Землепользования и Застройки и Локальные градостроительные рекомендации.

ЗЖР распространяются на ограниченное количество важнейших, системообразующих участков - ключевых территорий. Для этих территорий потребуется установить «Жесткий» архитектурный контроль, а  Город должен найти средства хотя бы на предпроектные проработки. Для этой  территории обязательным является общественное обсуждение целей и  ценностей программы развития, заказной конкурс на градостроительное  решение,  строительство в соответствии с Проектом планировки  и застройки.

ЗПР назначается там, где трудно найти инвесторов, а проблемы требуют скорейшего решения. Для этих территорий  придется организовать свою администрацию – «Корпорацию (партнерство)» которая и займется привлечением капитала (градостроительным маркетингом)  и строительством на основе упрощенного регламента. Упрощенная процедура регламента:  «можно все, что не запрещено»  позволяет ускорить инвестиционный процесс. Для защиты от безликой «коммерческой»  архитектуры потребуется проработать и согласовать –«Локальные градостроительные рекомендации».

·        На примере  Лондонских Доков – «Доклад»  можно говорить об успехах и недостатках Приоритетных зон :

С одной страны удалось в кратчайшие время ревитализировать сотни гектар загрязненных  территорий внутри города, с другой – недосток архитектурного контроля обернулся «упрощенными» решениями, которые значительно снизили уровень общественной оценки этого района города в глазах жителей.

Стратегическое распределение ресурсов обеспечивает решение ключевых задач  городского развития.

Управление городским развитием

В нашей стране продолжается поиск наиболее эффективных форм  и методов управления городским развитием  в диапазоне от авторитарных (вертикаль власти) до либеральных (с опорой на независимых застройщиков).

            Теоретически, чем больше «прав» у владельцев земли и недвижимости, тем более оправдано внедрение механизмов  «предварительных консультаций», и «локальных  градостроительных  рекомендаций» (опыт США), а если у застройщика больше «обязанностей перед городом» (Европейская модель)  то необходимо совершенствовать экспертные процедуры управления – с персональной ответственностью мэра или его советников («алдерманов», «комиссаров» и т.п.). Пока же при решении вопросов городского развития наблюдается обратная картина: в зоне охраняемой исторической застройки развитие идет заявочным путем за счет частных инвестиционных проектов, а  для освоения новых территорий используются административные ресурсы и «внебюджетные» средства.

Улучшить эффективность градостроительных программ за счет синергетики общественных и частных интересов возможно на основе командной работы профессионалов и действующих лиц, представляющих все заинтересованные стороны:

Инвесторов и заказчиков, городские власти и население, архитекторов и градостроителей, строительные и эксплуатирующие организации

МАРХИ вносит посильный вклад в становление цивилизованных отношений в области градостроительного проектирования и строительства. Помимо ФПК градостроителей с 2006 года действует учебный центр Урбанистика программа которого ориентирована на обучения молодых профессионалов из различных областей строительства и управления недвижимостью с тем, чтобы  сформировать группы единомышленников, готовых к поиску консенсуса общественных и частных интересов, синергетики традиций и инициатив при разработке программ городского развития.